中小房企普遍面临资金压力 催生新一轮洗牌

　　泰禾集团股份有限公司18日发布公告称，全资下属公司杭州泰禾锦鸿置业与家景房地产开发集团有限公司签署《股权收购协议》。锦鸿置业以人民币7.93亿元受让家景集团持有的同人置业49%股权。

　　资料显示，同人置业主要资产为其合法持有位于杭州市临安区锦城街道陈家坞村的同人山庄项目。同人山庄项目总占地面积902.4亩，已开发四期，未开发土地面积约31.45万平方米，规划用途为商业、住宅用地。同人置业已取得项目地块土地使用权证。

　　事实上，下半年以来泰禾集团陆续发起多宗收并购案例，泰禾集团董事长黄其森表示，2017年房地产市场将仍以平稳为主，所以企业或项目收并购的机会也随之增加。在他看来，一二线城市宏观调控政策已经十分严厉，与其在招拍挂市场高价竞争土地，不如以收并购的方式获取更多土储项目。

　　业内人士分析认为，随着地方上调控政策的持续落地，限购、限售、限贷形成政策组合拳多管齐下，一些中小房企普遍面临资金压力。而大型企业凭借此前的产品储备和高周转策略则进一步实现业绩的继续增长，行业新一轮洗牌正在进行。

　　同策研究院近日发布的统计数据显示，今年9月份，受监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计700.534亿元，环比2017年8月份的621.98亿元增加了12.63%。不过，自6月融资峰值以来，7月、8月融资总额持续下滑，9月份融资额较8月有所提高但仍未超过7月融资额（816.15亿元）。

　　另外，9月份债权融资额度占房企融资总量的85.73%，环比8月的85.99%有所降低；当月海外融资总额折合人民币83.535亿元，相比8月份的254.244亿元净额大幅缩减，占比减少。

　　不仅如此，该机构指出，9月份所有已披露融资成本均高于5%，其中银行口径的中期票据、境内、海外银行贷款利率相对来说较为平稳，而更为市场化的公司债、其它债权融资则利率波动更大。

　　易居房地产研究院的最新研报也指出，近期房企融资工具的结构正发生变化。此前公司债的发行相对热门，但目前靠发债来融资的案例有减少趋势。公司债的发行遵循“一次核准、多次发行”的原则。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，虽然有部分房企在9月份继续发债，如世茂股份发行了10亿元的公司债，但实际上后续可使用的发债额度已不大。相反，包括银行贷款、短期票据融资的案例在增加，并因此出现了各类借款担保，如9月份深圳万科为其子公司12亿元的工行借款提供了相应的担保。

　　严跃进说，从房企融资规模的排行中可以看出，9月份保利地产、华夏幸福和荣盛发展等融资规模较大，体现出较好的融资能力。后续在房地产行业集中度上升的情况下，大型房企凭借企业品牌和全国化的经营，依然会表现出逆势求成长的姿态。

　　同策咨询研究部总监张宏伟分析指出，从调控政策来看，从2016年10月份计算，本轮楼市调控政策预计持续1.5年到两年，也就是有可能持续到2018年的三季度。这也意味着到2018年年底本轮市场很难有大幅反弹，基本处于调整期或调整后的平稳期。他进一步分析认为，9月份房企境内发行公司债渠道继续保持收紧，各方式融资额度占比出现大幅调整。这预示着，行业将催生新一轮洗牌现象。