一线城市“金九银十”成交量创10年新低 传统旺季不旺了

相对往年的楼市旺季“金九银十”，今年9、10两月全国主要城市新房成交量下降明显，一线城市更是创下10年新低。在限购、限贷、限价、限售等组合调控政策的影响下，楼市节奏趋向平稳理性。多位业内人士向人民网房产表示，一旦调控政策效力持续释放，传统意义上的“旺市”或将不复存在。

一线城市成交量创10年新低

易居研究院统计数据显示，4个一线城市2017年9月与10月新建住宅成交总量为334万平方米，同比去年的708万平方米下降52.82%，创2008年以来新低。其中，北京成交75万平方米，上海成交89万平方米，广州成交114万平方米，深圳成交56万平方米，分别下滑54.29%、49.14%，61.09%和20%。

一线城市历年“金九银十”成交量

数据来源：易居研究院

以北京为例，9月、10月两个月份新房成交总量为75万平方米，在可参考的10年之内，相对于2008年同期的117万平方米低点也是大幅缩水。不只是9月、10两个月份，据中原地产监测，北京2017年前10月新建住宅签约20621套，创造了北京新建住宅商品房最近10年有网签数据的历史最低值，同比跌幅达到了50%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，过去一年间，北京楼市一年内发布了超过30次各种调控措施，政策发布密度创造全国及北京历史记录。经过连续的楼市调控，市场对政策逐渐适应，随着政策进入平稳周期，市场也进入低谷徘徊，预计后续市场将继续在低位运行。

而据上海中原地产数据，10月上海新建商品住宅成交面积33.5万平方米，环比减少36.9%，同比下滑61.4%，创2012年以来月度交易新低。入市方面，上海10月仅有1个项目入市，入市面积仅7393平方米，也是历史新低，甚至不及最为清淡的1月、2月份。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，从上海10月推出的项目报价来看，几乎和前一批价格相仿，可见房企对后市预期也有所调低。近期不断释放调控从紧的信号，对市场交易情绪起到进一步降温作用。临近年底，房企回款压力渐增，而前期供应不畅也积压多个项目，预计年底或有一轮供应小高峰，在供应的支持下成交会有所起色，但绝对高度有限。

全国楼市9、10月成交量普遍下调

易居监测的全国50个热点城市成交数据显示，2017年50城9月和10月总成交面积为4542万平方米，与去年的6513万平方米相比，下降30.3%。

具体城市看，张家口、廊坊和蚌埠9月和10月总成交面积跌幅排在前3位，分别为-85%、-69%和-68%。以张家口和廊坊为代表的环京板块因为受到严厉的调控政策，成交量有明显下降。

易居研究院研究员赖勤表示，自去年“9.30”楼市调控潮以来各地纷纷出台多样化调控政策，因城施策有效稳定了楼市，引导此前过热的楼市回归理性。

来自国信证券经济研究所的报告也从宏观上显示，2017年以来，一二线城市新房销量累计同比增速持续为负，三、四线城市新房销量累计增速增幅自2017年4月以来持续收敛，并于9月首次进入负增长。

一二线城市新房销量累计同比增速走势

三四线城市新房销量累计同比走势

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数据来源：Wind，国信证券经济研究所整理

卢文曦表示，在全国调控的大潮下，楼市销售增速从去年9月后一路下降，说明调控政策的效果是广泛而有效的。他预计，三四线楼市热点持续性不足，10月后降温会明显，短期政策维持高压，虽然不会出大力度举动，但是高压还是延续的，明年楼市会延续降温。当然，不排除今年“金九银十”落空加明年预期不好，房企加快兑现，年底出现一波供应小高峰。

开发节奏不再受市场因素主导

“这次调控是认真的、长期的，客户和我们都有同样的认知。”一家全国性房企在天津项目的负责人向人民网房产感慨，2017年的“金九银十”格外平淡，而且预计成交情况有继续下行的趋势。

事实上，多位房企内部人士向人民网房产表示，在楼市调控政策的持续释放下，整体开发节奏已经完全不是市场因素在主导了，所以旺季不复存在实属正常。

最近加速布局全国的一家房企在北京项目营销负责人分析道，往年“金九银十”的存在是受综合因素影响，从开发商的建设施工角度来说，导致项目基本只能在下半年入市，9月和10月在施工及取证节点上来说也比较合适。另外，往年购房人买房容易受从众心理影响，开发商怎么造势，就是在什么时候买。

而今年，受调控影响，市场大环境虽不看跌，但也不看涨，加上政府管控，买房人越来越理性。他进一步详细阐述了市场动态，目前楼市投资需求被挤压得很明显，成交周期拉长，客户群体更加细分。

据上述营销负责人透露，面对新的市场环境，房企普遍降低了费效标准，节奏卡得没那么严，“花钱有结果就行，总比钱花了没结果强。”他表示，这也进一步催促房企从客户角度出发，专注研究产品，以更好地适应长效调控下的市场。

组合调控政策推动楼市平稳理性发展

在“因城施策、因地制宜”的调控原则指导下，限购、限贷、限价、限售、打击“商改住”、鼓励租赁市场发展等多种政策被广泛应用到了各地楼市，有效挤出了投机需求，推动楼市平稳理性发展。

据国信证券经济研究所不完全统计，2016年3月至2017年9月30日，共49个城市出台限购限贷政策，后续有37条补丁政策;35个城市重申价格申报规定，规定调价周期在60天-180天不等;2017年3月至2017年9月30日，全国共44个城市出台限售政策，限售年限在2-10年不等。

而鼓励租赁市场的发展方面，国务院2016年出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，2016年下半年至今共有超过20个省市出台实施方案，刺激需求，扩大供给。

十九大报告再一次强调了“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度，进一步保障了房地产长效机制的加快形成。

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